x湖花园项目营销策划方案(doc21)

1.项目分析

1.1本项目目前面临的市场难题
n 供应量超过市场需求量，近10万㎡的市场供应量，面对22万人口的市场，有可能碰到供大于求的现实情况，本项目1.9万㎡商铺，必须尽可能扩大客户量，尽可能考虑买家的支付能力；
n 价格提升有难度。项目必须有一个满意的价格，才能收到预期的效益。当前市民的心理承受价格不高（住宅均价1400元/平方米，商铺4500元/平方米已为上限），观念的扭转需要有到位的策略才能实现；
n 住宅的价格（小户型公寓）将超过本市所有住宅楼盘价格，价格提升的速度及幅度将受到市场价格敏感度高的制约，在操作上难以把握；
n 二层商铺面临买家认同度的风险，尤其是二层商铺，面积大，销售难度大。
n 本市为三级市场，商户严重不足，项目招商尚有一定难度。
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